Qué incluye
- Amortización: la parte que baja la deuda.
- Intereses: el costo del préstamo sobre el saldo que todavía debes.
- Seguro de desgravamen (obligatorio): paga el saldo si el deudor fallece.
- Seguro de incendio (obligatorio), habitualmente con adicional de sismo: cubre la vivienda que garantiza el crédito.
La CMF exige que el banco licite estos seguros y permite que el deudor los contrate por su cuenta con una póliza individual, siempre que cumpla las coberturas.
Un ejemplo en pesos de hoy
Crédito de 3.000 UF a 25 años con tasa de 4,5% anual (tasa de ejemplo, no una oferta):
Dividendo sin seguros: 16,67 UF, es decir $687.803 con la UF de hoy.
En la primera cuota, 11,25 UF son intereses y solo 5,42 UF bajan la deuda. Con los años la proporción se da vuelta.
Por eso el dividendo en pesos sube con la inflación aunque en UF sea el mismo, y por eso los primeros años la deuda baja tan lento.
Cuánto dividendo puedes pagar
Muchos bancos piden que el dividendo no supere alrededor del 25 % del ingreso familiar. Para comparar ofertas no basta el dividendo ni la tasa: mira la CAE (carga anual equivalente), que suma intereses, seguros y gastos.
Prepagar
La Ley 18.010 permite pagar anticipadamente. En créditos de hasta 5.000 UF, la comisión de prepago en operaciones reajustables, como las en UF, no puede superar un mes y medio de intereses sobre el capital que se prepaga. Al prepagar puedes elegir bajar el dividendo o acortar el plazo.