Crédito hipotecario en Chile: dividendo, pie y lo que fija la ley.

Un crédito hipotecario es un préstamo a 15, 20 o 30 años con la vivienda como garantía. Antes de firmar conviene tener claro qué parte fija la ley (impuestos, derecho a prepagar, información obligatoria) y qué parte decide cada banco (tasa, pie, renta exigida).

1. Cómo se calcula el dividendo

El crédito se pacta en UF y se paga en cuotas iguales en UF; en pesos, cada dividendo se paga con la UF del día. La cuota sale de la fórmula de una anualidad con la tasa mensual del crédito.

Ejemplo con supuestos a la vista

• Vivienda de 4.000 UF con pie de 20 %: crédito de 3.200 UF ($131.992.416).
• Plazo de 25 años (300 dividendos) y tasa de 4,5 % anual. Esta tasa es un supuesto para el ejemplo, no un dato de mercado: la tuya la fija el banco.
• Dividendo: 17,79 UF al mes, $733.657 con la UF del 31-10-2026, sin seguros.

Al dividendo se suman los seguros que exige el banco (desgravamen e incendio con sismo). Para tus números, usa la calculadora de dividendo.

2. Cuánta renta piden y cuánto pie

El SERNAC recomienda que el dividendo no supere el 25 % de la renta líquida mensual: con el dividendo del ejemplo, una renta de $2.934.627. El pie y la renta exigida no los fija una ley: los decide cada banco según su evaluación, y lo usual es financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda (tasación o precio, el menor). Los subsidios del Minvu (como el DS1 para sectores medios o el DS19 de integración social) pueden cubrir parte del pie; sus montos y requisitos están en minvu.cl.

3. Lo que fija la ley

• Impuesto de timbres y estampillas: 0,066 % del crédito por cada mes de plazo, con tope de 0,8 % (DL 3.475). Un crédito a 25 años paga el tope: $1.055.939 en el ejemplo, una sola vez al firmar.
• Prepago: si el crédito es de hasta 5.000 UF ($206.238.150 hoy), el banco no puede negarse a que lo prepagues, total o parcialmente (desde 10 % del saldo). En un crédito en UF la comisión tiene un tope de un mes y medio de intereses sobre lo prepagado: 0,56 % del monto con la tasa del ejemplo (Ley 18.010, art. 10).
• Costo total a la vista: la hoja resumen de la oferta debe mostrar la carga anual equivalente (CAE) y el costo total del crédito, para comparar entre bancos (Ley 20.555).

4. Gastos de la operación

Además del pie y del impuesto de timbres, la compra con crédito suele pagar la tasación, el estudio de títulos, la notaría y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Sus montos dependen del banco, la notaría y el conservador: pide el detalle en la cotización antes de firmar.

La tasa del ejemplo es un supuesto, no una oferta ni un promedio de mercado. Los montos en pesos se recalculan con la UF de cada día. Esta guía no es asesoría financiera.